Source : www.moneyweek.fr du 6 Aout 2008
Par Céline Astruc
Faire passer le nombre de propriétaires dans l'hexagone de 52 à 70 % des ménages, c'est le rêve de Nicolas Sarkozy. Un rêve partagé par beaucoup de Français. Selon l'Observatoire des crédits aux ménages, 4,49 millions d'entre eux espéraient souscrire un crédit immobilier d'ici la fin juin. Combien y parviendront ?
Les taux d'intérêt remontent, lutte contre l'inflation oblige. Selon les chiffres publiés par la Banque de France, le taux effectif moyen pratiqué par les banques pour les crédits immobiliers s'est établi à 5,48 % au deuxième trimestre 2008, contre 4,7 % au premier trimestre 2007. Un tel bond fragilise les 100 000 ménages qui ont souscrit des prêts à taux variable. Leurs mensualités de remboursement peuvent facilement grimper de 20 % sur des petits budgets. Les taux variables étant moins élevés que les taux fixes -- 0,07 % de moins actuellement --, ils ont plutôt été retenus par les Français modestes, n'ayant que peu de choix, pour emprunter sur une période longue, voire très longue. Parfois jusqu'à trente ans.
 Des Français de plus en plus fragiles
Aujourd'hui, seulement 0,15 % des Français n'arrivent pas à rembourser leur dette tous les ans. Un chiffre susceptible d'augmenter. Selon l'Observatoire des crédits des ménages de mars 2008, les Français sont de plus en plus nombreux à juger trop élevée ou beaucoup trop élevée la charge du remboursement : 17,9 % des personnes interrogées, contre 13,8 % en 2006. La peur du chômage, la flambée des budgets incompressibles que sont le transport et l'alimentation entament leur confiance en l'avenir. Le nombre de dossiers déposés aux commissions de surendettement grimpe. En 2007, dans 7 % des cas, l'origine du problème résidait dans les crédits immobiliers.
Alors, bien sûr, il est trop tôt pour parler de subprimes à la française. Christian Noyer, gouverneur de la Banque de France, dans une allocation du 19 février 2008, rappelait : « la situation française est solide. L'endettement des ménages représente moins de 72 % de leur revenu disponible brut, alors qu'il est de 100 % dans la zone euro et de 140 % aux USA. Enfin, la part importante des prêts à taux fixe constitue une protection contre les risques d'insolvabilité des ménages en cas de tensions financières ou d'évolution brutale et non anticipée du marché immobilier ».
Des banques craintives
Pourtant, les banques deviennent très frileuses. Depuis juillet 2007, « le taux de refus des dossiers est passé de 3 à 8 % », chiffrait Christophe Crémer, président de Meilleurtaux dans Les Échos en février 2008. Avant cette date, les rejets restaient extrêmeÂment marginaux. Et c'est oublier les « 15 % de dossiers exclus mécaniquement par la hausse des taux entre janvier et juin de cette année », selon Empruntis, autre courtier. L'explication est simple : avec les taux d'intérêt en hausse, il faut, soit allonger la durée du crédit -- déjà de dix-neuf ans en moyenne --, soit acheter de plus petites surfaces.
Le montant des mensualités étant plafonné 33 % des revenus. Or selon une étude de l'Insee sur les logements et le confort, parue en juillet 2008, la superficie nécessaire est de 18 m2 par personne composant le foyer, soit 72 m2 pour un couple avec deux enfants. Conclusion : de nombreux candidats à la propriété resteront locataires. En effet, les banques qui ne peuvent se refinancer que sur quinze ans vont refuser d'accorder des prêts à taux fixe sur des durées de trente ans et limiteront ceux à taux variables, pour éviter les risques d'insolvabilité de leurs clients.
Déjà , le montant des crédits accordés a chuté de 5,4 %, pour s'établir à 146,1 Mds€ en 2007. Plus de 50 % des prêts sont octroyés à des propriétaires ayant cédé leur logement pour en acquérir un plus spacieux. Aujourd'hui, les moins de 30 ans, qui avaient massivement abandonné le crédit à la consommation pour investir dans la pierre, sont les plus touchés par la politique des banques.
Le prix du mètre carré va baisser
Cette politique aura un impact sur le marché de l'immobilier. À la baisse, forcément. Mais de combien ? Les prévisions dépendent du degré de pessimisme des experts. Les prix du mètre carré pourraient chuter de 3 % cette année puis de 6 % en 2009, selon les courtiers Meilleurtaux et Empruntis. Pour le cabinet d'études Xerfi, les pronostics sont plus sombres : -- 6 % en 2008, -- 9 % en 2009 et -- 3 % en 2010.
Une baisse qui fragilisera encore les banques détentrices de garanties sur hypothèques sur le parc immobilier existant. Mais, une baisse qui profitera à ceux qui souhaitent investir dans la pierre pour louer : le nombre de locataires ne va pas cesser d'augmenter et ce, jusqu'à la fin de la crise. Il sera toujours temps de vendre lorsque les prix, qui finissent par suivre l'inflation, remonteront. La demande sera toujours là . Mais le rêve d'une France de propriétaires s'éloigne. |
