Source : www.lesechos.fr du 23 Octobre 2008
Le Sénat a achevé son examen du projet de loi de Christine Boutin en validant la partie du texte prévoyant des règles plus strictes pour les locataires de logements HLM. Les députés discuteront du projet à la mi-décembre.    Â
C'est la fin d'un marathon. Le Sénat a enfin achevé, dans la nuit de mardi à mercredi, l'examen du projet de loi de " mobilisation sur le logement ". S'il a infligé un désaveu cinglant au gouvernement en refusant d'assouplir le quota de 20 % de logements sociaux s'imposant aux communes, en revanche, il a clôturé ses travaux en validant nombre de mesures qui vont toucher tant les locataires que les propriétaires. Reste au texte à passer l'épreuve de l'Assemblée nationale mi-décembre, avant d'être voté dans sa forme définitive en commission paritaire avant la fin de l'année. L'alliance des sénateurs UMP et socialistes sur un certain nombre de points, en particulier la préservation du fameux quota de 20 %, devrait alors faire prévaloir son point de vue en commission, quelle que soit la position des députés. Au menu de cette dernière séance sénatoriale, divers points concernent les ménages.
Les locataires
Pour améliorer la mobilité au sein du parc HLM, les règles se durcissent.
Baisse de 10 % du plafond de ressources HLM. Les plafonds de ressources pour l'attribution des logements locatifs sociaux sont minorés de 10 % à compter du troisième mois après la publication de la présente loi. Ces plafonds sont indexés sur l'indice de référence des loyers, tout comme les logements du parc privé.
Fin de la sous-occupation. Pour répondre aux besoins de logements HLM de grande surface, les locataires qu'un changement de situation familiale conduit à " sous-occuper " un logement plus grand que ne le justifient leurs besoins ne pourront plus le conserver. Le refus de la troisième offre de relogement qui leur sera faite entraînera la déchéance de tout titre d'occupation des locaux loués. La perte de ce droit au relogement fonctionnera de la même manière pour l'occupant d'un immeuble appelé à être démoli dans le cadre de la rénovation urbaine. Ces mesures ne s'appliquent ni aux personnes de plus de 70 ans ni aux handicapés.
Suppression du droit au maintien dans un logement HLM. Dans les logements sociaux situés en zone de pénurie d'habitat, les locataires dont les ressources sont, deux années consécutives, au moins deux fois supérieures aux plafonds de ressources fixés pour l'attribution du logement n'ont plus droit au maintien dans les lieux. Ils auront trois ans pour quitter le logement HLM concerné.
Accélération des expulsions. Jusqu'à présent, le locataire dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement pouvait obtenir un délai allant jusqu'à trois ans en cas de problème de relogement. Ce délai est ramené à un an maximum.
Les propriétaires
Outre diverses mesures améliorant le fonctionnement des copropriétés et les modalités d'agrandissement des habitations, le projet de loi introduit :
Une taxation des plus-values sur les ventes de terrains. Les terrains acquis lorsqu'ils étaient inconstructibles et qui prennent de la valeur en étant déclarés ultérieurement constructibles seront soumis à la taxation de la plus-value réalisée lors de leur revente. Cette taxe de 10 % aura pour assiette la plus-value réalisée ou, en l'absence de prix d'acquisition connu, les deux tiers du prix de cession.
Une protection contre les vices de construction. Les acquéreurs de logements sur plan voient leurs droits renforcés. Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Néanmoins, il n'y aura pas résiliation du contrat d'achat ou diminution du prix si le vendeur accepte de réparer.
La copropriété.
Diverses mesures visent à améliorer le fonctionnement des copropriétés. En particulier, le projet de loi étend aux copropriétés en difficulté une procédure qui a fait la preuve de son efficacité pour les entreprises en difficulté : celle du mandataire ad hoc. Lorsqu'à la clôture des comptes, les impayés atteignent 25 % du budget prévisionnel, le syndic est tenu de saisir sur requête le président du tribunal de grande instance d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc. Une autre des diverses mesures touchant à la copropriété concerne les travaux d'amélioration des parties communes et des éléments d'équipement commun. Lorsqu'ils sont votés par l'assemblée générale des copropriétaires, ils donnent lieu à la constitution d'avances.
La caution.
Une caution ne peut pas être demandée par un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire.
L'agrandissement des habitations. Le conseil municipal peut, par délibération motivée, déterminer des secteurs à l'intérieur desquels un dépassement des règles relatives au gabarit, à la hauteur, à l'emprise au sol et au coefficient d'occupation des sols est autorisé pour permettre l'agrandissement de bâtiments à usage d'habitation. La délibération fixe ce dépassement qui ne peut excéder 20 % pour chacune des règles concernées. En l'absence de coefficient d'occupation des sols, l'application du dépassement ainsi autorisé ne peut conduire à la création d'une surface habitable supérieure de plus de 20 % à la surface habitable existante.
MYRIAM CHAUVOT
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