Novembre 2011
Après des mois de hausse ininterrompue, les prix de l'immobilier semblent entamer une baisse quasi généralisée. Cette tendance annonce-t-elle le retour à des prix plus raisonnables ? L'inflation parisienne continuera-t-elle indéfiniment ? Les réponses de Catherine Chichignoud, Chef de produits Crédits immobiliers chez LCL.
Quel regard portez-vous sur le marché de l'immobilier en 2011 ? Assiste-t-on aujourd'hui à un réel mouvement de baisse des prix ?
« Après une année 2010 particulièrement dynamique, l'année 2011 a montré, dès le 2e trimestre, des signes de tassement. Plusieurs facteurs expliquent ce ralentissement : des dispositifs fiscaux moins incitatifs, des prix toujours très élevés et une remontée des taux du crédit immobilier depuis le début de l'année.
Concernant la baisse des prix, il faut rappeler que, de 2000 à 2010, l'indice du prix des logements a augmenté de 107 % en moyenne sur l'ensemble de la France(1). S'il est donc difficile de parler de baisse des prix de l'immobilier, on constate un ralentissement de cette tendance haussière. Ce repli est avant tout le résultat d'une conjoncture économique morose. Les incertitudes concernant la fiscalité et les taux d'intérêt ralentissent probablement la demande. »
Le ralentissement de la tendance haussière est-il identique pour les logements neufs et anciens ?
« Entre neuf et ancien, la situation est toujours différente. Au 2e trimestre 2011, les ventes de logements neufs ont chuté de 23 %, avec par exemple un allongement du délai moyen de vente de 7 à 8,5 mois pour les appartements(2). Les prix ont, quant à eux, augmenté de 8 % au 2e trimestre 2011 par rapport au 1er trimestre(3).
Dans l'ancien, l'attentisme se confirme également : le délai moyen de transaction est passé de 9,6 semaines avant l'été à 11,4 en septembre 2011(4). Les prix ont néanmoins continué à progresser au 2e trimestre 2011 (+ 7,7 %(3)) par rapport au 1er trimestre. »
Eternelle exception, le marché parisien connaîtra-t-il une baisse des prix ?
« Le marché des appartements à Paris reste particulièrement dynamique. Au 2e trimestre 2011, les prix ont continué à progresser de 22,5 %. Les tarifs des biens situés en petite couronne ne sont pas épargnés, avec une hausse de 15,1 % par rapport au 1er trimestre(4). Cependant, même à Paris, le ralentissement de la hausse des prix se fait sentir.
Concernant les prix, quelle est la tendance prévue pour les prochains mois ?
« La situation risque d'être radicalement différente selon les biens et leur localisation. Nous constatons que les baisses de prix frappent le plus souvent des biens de moindre qualité et prestations, alors que les prix des biens de qualité, placés en centre-ville et proche des commodités, continuent d'augmenter. »
Après des niveaux historiquement bas en 2010, les taux d'intérêt sont repartis à la hausse en 2011.
A quoi s'attendre dans les prochains mois ?
« Les conditions du marché ont beaucoup évolué depuis 2010. Le relèvement des taux directeurs opéré par la Banque Centrale Européenne (BCE) courant 2011 a effectivement provoqué une remontée des taux des prêts immobiliers. La tendance reste incertaine pour les mois qui viennent, en raison du contexte économique instable dans lequel nous nous trouvons. Il est donc difficile de prédire aujourd'hui l'évolution des taux d'intérêt. »
Dans ce contexte, quel type de bien privilégier ?
« Les principales modifications portent sur la réduction des avantages du dispositif Scellier et la réforme de la taxation des plus-values immobilières, dont l'exonération d'impôt pourra être obtenue après non plus 15 ans mais 30 ans. Elles provoqueront des interrogations légitimes pour les investisseurs locatifs. Pour les autres opérations les impacts sont plus mesurés. » |
