Source : www.lesechos.fr du 28 Octobre 2008
Les acheteurs profitent de la crise et retrouvent la marge de négociation, qu'ils avaient perdue depuis longtemps. Dans certaines régions, ils parviennent à faire baisser les prix de près de 20%.        Â
Finie la surenchère dans l'immobilier résidentiel. Le marché patine depuis plusieurs mois. La FNAIM (fédération nationale de l'immobilier) qui a longtemps fait preuve d'optimisme, s'attend cette année à une baisse de prix de l'ordre de -5%, qui pourrait même être portée à -8% en raison du contexte économique de plus en plus défavorable. Cette baisse concerne les transactions qui viennent d'être réalisées, et certains vendeurs peinent encore à l'intégrer. "Plus que de rentrer de nouveaux mandats de vente, notre tache actuelle consiste essentiellement à recontacter des vendeurs qui nous ont confié des biens depuis plusieurs mois pour les convaincre que les conditions de marché ont changé ", confie un agent immobilier. Une ou deux révisions à la baisse sont souvent nécessaires pour présenter le bien résidentiel au prix du marché actuel.
 La balle est dans le camp de l'acheteur
Au demeurant les candidats à l'accession à la propriété retrouvent actuellement une marge de négociation. Variable selon la qualité du bien, la localisation et le niveau du prix demandé, elle avait totalement disparu depuis dix ans. Dans les métropoles régionales qui avaient beaucoup monté - par exemple Rennes ou Strasbourg ou encore Nice- la marge de négociation peut tourner autour de 20%. Bien sûr, elle joue plus rapidement si le vendeur est engagé dans un crédit relais appelé à se terminer rapidement. Même en lâchant du lest, les vendeurs peuvent encaisser une plus-value non négligeable, après dix années de hausse ininterrompue (+ 140%), et seulement quelques mois de corrections.
 Tirer parti des opportunités
Pas de doute, l'orientation des prix à la baisse crée des opportunités pour les ménages pouvant boucler leur plan de financement." Avec des prix des logements anciens qui baissent de 5% à 10%, les candidats à l'accession à la propriété parviennent à compenser la hausse d'un point des taux d'intérêt enregistrée depuis un an ", commente Henry Buzy Cazaux, délégué général de la FNAIM. Et de poursuivre: " lorsque les banques auront desserré leurs conditions d'octroi de crédit, les futurs acquéreurs pourront tirer parti des opportunités résidentielles : soit acheter un peu plus grand avec un même budget, soit acquérir un logement mieux situé ".
 Des conditions d'octroi de prêt encore difficiles
Sur le plan du financement, il est prévu d'assouplir les conditions du prêt d'accession sociale destiné aux primo-accédants. Attendue par décret, cette modification devrait concerner 60% de la population et avoir un impact sur les acquisitions d'un montant compris entre 150.000 et 200.000 euros.
Pour les autres achats, reste à savoir comment les banques ouvriront le robinet du crédit immobilier après les mesures de soutien au système bancaire décidées en France. Disposant d'un observatoire des pratiques bancaires, la FNAIM explique qu'elle alertera les pouvoirs publics si le plan de relance n'entraînait pas rapidement une amélioration de la distribution des crédits immobiliers aux ménages.
En attendant, les courtiers de crédit notent une forte réduction des transactions dans un environnement de marché attentiste. " Le manque de visibilité incite les acheteurs à la prudence en entretenant l'espoir d'une baisse future des prix de l'immobilier et d'un accès à de meilleures conditions de crédit ", souligne Meilleurtaux.com. A titre d'exemple, ce courtier de crédit en ligne affiche un chiffre d'affaires du troisième trimestre en retrait de 22% par rapport au troisième trimestre 2007. Soit, sur les neuf premiers mois de l'année, un recul de l'activité de 17%. Et la situation semble bien continuer de se dégrader au cours de ce quatrième trimestre.
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