Convaincus par les atouts séduisants de la pierre aux alléchantes perspectives locatives, en bonne partie payée par le cadeau fiscal et la promesse des loyers, beaucoup de particuliers se sont, ces dernières années, laissé tenter par des investissements immobiliers défiscalisants. Mais l'opération n'est pas toujours rentable. Les loyers tardent à venir ou à constituer un revenu stable. Dans ce cas, est-il possible de faire machine arrière en cours de route ?
Ainsi, les panneaux publicitaires des promoteurs annoncent que le programme immobilier commercialisé est éligible aux lois Robien ou Borloo, mais en fait il n'existe aucun engagement officiel du promoteur vis-à -vis de l'Etat. L'investisseur a l'entière liberté de choisir son dispositif fiscal. La sélection de tel ou tel régime s'effectue plusieurs mois après avoir signé chez le notaire. Pour un bien neuf, il se passe souvent dix-huit à vingt-quatre mois entre l'acompte de réservation versé au promoteur et le jour de la livraison du bien. Une chose est sûre donc, tant que l'imprimé fiscal des revenus fonciers n'a pas été rempli, rien n'est joué. Mais une fois sa décision signifiée au fisc, le régime sélectionné devient irrévocable. La situation fiscale se fige, et il devient impossible par la suite de basculer vers un autre régime d'imposition.
Il faut être conscient que l'on entre alors dans un «tunnel», où la durée de l'investissement et de location est de six ou neuf ans minimum. C'est la contrepartie des avantages fiscaux consentis au profit de l'acquéreur par l'Etat.
Trois sorties anticipées prévues :
La loi prévoit seulement trois cas de sorties anticipées pour lesquels l'avantage fiscal n'est pas remis en cause : le contribuable (marié ou pacsé) soumis à l'imposition commune décède ; licencié, il perd son emploi et voit son contrat de travail rompu à l'initiative de son employeur ; enfin, lorsque le bailleur est frappé d'une invalidité de 2e ou 3e catégorie, prévue part l'article L 341-4 du code de la Sécurité sociale. Il s'agit en fait d'un cas d'invalidité grave où la personne est incapable d'exercer une profession, avec l'obligation d'avoir recours à l'assistance d'une tierce personne pour effectuer les actes de la vie ordinaire. A l'exception de ces trois cas, le fisc est intransigeant. Il n'hésitera pas à remettre en cause l'avantage fiscal. Autre point important : aucune passerelle n'est possible avec d'autres régimes fiscaux existants ou futurs.
En dehors de ces trois scénarios, comment faire pour stopper une opération immobilière qui ne se loue pas, ou mal ? Pour limiter les dégâts, deux solutions sont possibles : consentir une baisse de loyer pour ne pas laisser le logement vacant trop longtemps ou sortir définitivement du dispositif en cédant le bien avec un redressement fiscal à la clé. Dans les deux cas, les répercussions financières sont loin d'être neutres sur le budget.
Baisser le loyer :
Si la simulation du promoteur se basait sur un loyer optimiste, la déception risque d'être au rendez-vous au moment de louer. Un logement qui reste vide trop longtemps a de quoi faire réfléchir. Pour coller au prix du marché locatif local et trouver un locataire, il faudra réviser le loyer à la baisse. C'est parfois la solution la plus sage pour parvenir à respecter ses engagements et percevoir des recettes locatives. Pour mémoire, la loi accorde au bailleur une période de douze mois pour louer son bien. Dans le neuf (pour les ventes en l'état futur d'achèvement), ce compte à rebours démarre à compter de la date d'achèvement des travaux. Dans l'immobilier ancien, ce délai court le jour du départ du locataire. Reste que l'administration fiscale est assez souple concernant ce délai. «Si le logement reste vide pendant quatorze ou dix-huit mois, il n'y a en principe rien à craindre en matière de contrôles. Néanmoins, il faudra prouver que vous avez effectué toutes les démarches et les recherches nécessaires pour trouver un locataire», explique un gestionnaire de patrimoine. Le fisc peut être amené à demander des explications sur la vacance prolongée du bien. Il faudra alors lui fournir des preuves sur les recherches infructueuses (publication des annonces, mandat confié à un professionnel, etc.)
Mais comme une baisse de loyer influe forcément sur l'équilibre financier de l'opération, de sévères déconvenues surviennent pour ceux qui ont calqué le remboursement de leur mensualité de crédit sur le montant du loyer optimiste escompté. Une réduction sensible des recettes locatives risque de mettre à mal le plan de financement de l'investisseur et d'exiger de lui un effort financier plus important que prévu. Si ce dernier ne peut faire face à ces échéances plus lourdes qu'elles n'étaient prévues, il paraît plus raisonnable de vendre.
Revendre avant terme :
L'ultime solution consiste à céder le bien. Conséquence immédiate : l'avantage fiscal accordé par l'Etat est remis en cause. Le contribuable doit rembourser au fisc toutes les économies d'impôts engrangées depuis de début de l'opération jusqu'à son dénouement. Evidemment, plus la date de sortie de l'opération est proche de la date d'achat, entre un et trois ans après l'engagement, moins la note sera salée. En revanche, si la revente s'effectue au bout de quatre ans ou après, les économies d'impôts se seront accumulées et le montant à rembourser au fisc sera plus lourd.
Réajustement fiscal :
Comment l'administration fiscale procède-t-elle pour récupérer le cadeau fiscal qu'elle vous a accordé pendant plusieurs années ? Elle va réintégrer dans le revenu foncier de l'année où intervient la rupture les amortissements déduits au cours de la période couverte par l'engagement. En plus de ce réajustement fiscal, il faudra s'acquitter d'intérêts de retard. La réclamation de cette somme n'est cependant pas systématique et parfois négociable auprès des agents du fisc.
Outre le remboursement fait au fisc, la revente immobilière s'avère aventureuse. «La cession rapide d'un bien est la pire des solutions car on y laisse des plumes», affirme Christine Vassal-Largy, directrice générale du cabinet de gestion de patrimoine Thésaurus et en charge du pôle immobilier. Plusieurs raisons à cela. D'abord, le vendeur s'expose à une décote de son bien. Même s'il est neuf, le logement se vendra au prix du marché minoré des prestations du promoteur (pack investisseur) ou de l'intermédiaire financier. Ensuite, détail important : il n'y a plus d'avantage fiscal susceptible d'attirer un investisseur potentiel. Le candidat acquéreur va être davantage attentif à la qualité du bien, et notamment à sa situation.
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