Source : www.lefigaro.fr du 10 Avril 2008

Pénurie de logements, démographie et investissements étrangers soutiennent la demande.

La correction du marché de la pierre est en marche. Au fil des mois, le ralentissement des transactions se fait sentir, les défaillances des emprunteurs se multiplient aux Etats-Unis, mais aussi dans plusieurs pays européens, comme la Grande-Bretagne et l'Espagne. La France paraît aujourd'hui relativement à l'abri, pour une série de raisons qui s'apparentent à ce que l'on appelle « l'exception française ». Les premières reflètent la situation propre du pays et l'héritage du passé. « Nous sommes protégés, énonce un expert, par la pénurie que nous avons laissée s'installer. » Le déficit de logements est évalué entre 500 000 et 1 million. Il faudrait des années pour le résorber, ce qui exerce une pression sur la demande.

Par ailleurs, l'augmentation de la population, l'allongement de la durée de la vie, la multiplication des familles monoparentales créent des besoins supplémentaires. L'attraction exercée par le pays incite un nombre croissant d'étrangers à y investir. Ce qui entraîne une augmentation des prix parce qu'ils recherchent les produits haut de gamme à Paris, dans les grandes villes ou les hauts lieux de villégiature. Ils représentent un facteur non négligeable du marché.

 Une politique de crédits très prudente

Une deuxième série de raisons apparaît dans les filets de protection qui existent autour du secteur immobilier. La politique de crédit des banques est très prudente. L'octroi de prêts est lié à la solvabilité de l'emprunteur, qui doit avoir des revenus réguliers et ne pas consacrer plus du tiers de ceux-ci aux remboursements. C'est une différence fondamentale avec le système anglo-saxon, où le prêt est accordé en fonction de la valeur du bien, ce qui conduit les banques à accorder des prêts à des ménages de plus en plus fragiles dans une période de hausses des prix, afin de conquérir des parts de marché. En outre, 90 % des emprunts sont à taux fixe en France. Et il existe toute une batterie de mesures en faveur d'aides, par le biais de prêts bonifiés, ou même à taux zéro, qui rencontrent un grand succès. Au demeurant, les défauts de paiement demeurent relativement limités.

Cela dit, c'est par la crise financière, si celle-ci se développait, que l'immobilier serait le plus affecté. Les taux d'intérêt ont commencé à remonter dès le quatrième trimestre 2007, bien qu'ils marquent une pause depuis le début de l'année. Le crédit a légèrement diminué dans le neuf l'an dernier (- 2,8 %) et a seulement progressé de 4,8 % dans l'immobilier ancien contre 15 % en 2006. On demande davantage d'apports personnels, ce qui tend à écarter la clientèle la moins aisée, tandis que la durée des prêts, qui avait beaucoup augmenté, a tendance à se raccourcir. Pour les mois qui viennent, on s'attend à un durcissement du crédit en fonction de l'évolution de la crise financière, dont nul ne connaît pour l'instant l'ampleur. C'est elle qui, en définitive, décidera ou non du maintien de l'exception française.

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