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Longtemps snobés par les investisseurs qui préféraient le neuf pour ses vertus défiscalisantes, les biens anciens retrouvent de l'intérêt. Un attrait nouveau dû aux coups de canifs successifs de l'Etat dans les niches fiscales immobilières réservées à la promotion.
 Ticket d'entrée ? L'ancien est souvent plus accessible. L'écart de prix avec le neuf avoisine en moyenne 15 à 20 %. Le ticket d'entrée peut même être minimisé grâce à l'achat en ville d'une surface « mouchoir de poche » (studette, chambre de bonne, studio) qui ne se construit plus aujourd'hui. Rien n'empêche bien sûr de choisir une grande surface.
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Malgré un contexte global beaucoup moins favorable en 2012, le marché paraît encore suffisamment attractif dans les A.-M. pour résister à la baisse des prix déjà constatée ailleurs
S’il faut savoir résister aux chants des sirènes, ce serait aussi un mauvais calcul que de céder aux cris d’orfraie des Cassandre ! Certes, les prix de l’immobilier vont marquer le pas cette année sur la Côte d’Azur comme ailleurs dans l’Hexagone, mais la baisse sera limitée, de l’avis de tous les experts.
« En 2008-2009, en pleine crise financière internationale, les pessimistes avaient prédit une chute des tarifs de l’ordre de 30 %. Cela n’a pas été du tout le cas et la confiance s’est rétablie dès septembre 2009. Depuis, le marché est soutenu », souligne Pierre Laurent.
Pour le président départemental de la FNAIM et ses 700 agences adhérentes, le contexte économique actuel marqué par une forte défiance à l’égard des transactions financières et boursières, constitue un argument supplémentaire pour investir dans la pierre : « L’immobilier fera fonction plus que jamais de refuge. C’est là que les incertitudes sont les moins fortes. Cet investissement rassure ».
Des offres inférieures de 10 % aux prix affichés ?
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En 2011, les investisseurs ont nettement contribué au dynamisme du marché. Selon Century 21, ils représentaient au second semestre plus de 20 % des transactions. Mais l'euphorie a commencé à se tarir en fin d'année, et en 2012, la pierre pourrait bien être victime d'une inertie provoquée par la conjugaison de forces contraires.
 Les professionnels affichent leur pessimisme sur l'évolution du nombre des transactions. Les primo-accédants sont littéralement pris en tenaille entre la hausse des taux d'intérêt, le durcissement des conditions d'octroi des crédits, le resserrement des attributions de prêts à taux zéro et le manque de confiance en l'avenir. A inscrire aussi dans la colonne des moins : la très forte valorisation de ces dernières années. Certains prétendent même que la bulle immobilière risque de se dégonfler brusquement.
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Pour la première fois depuis vingt-sept ans, le soutien fiscal à l'investissement locatif est menacé. Aucun dispositif n'est encore prévu pour l'après-2012.
Y aura-t-il un après-Scellier, sous quelles conditions et quand ? C'est la grande incertitude de l'année. La mort annoncée de ce dispositif d'aide à l'investissement locatif pour la fin 2012 correspond finalement au calendrier originel : cette mesure avait été mise en place en 2009 pour quatre ans. Pour autant, aucun promoteur ne croit l'industrie capable de survivre sans aide : bon an mal an, 50 % au moins des ventes de logements collectifs ont bénéficié depuis près de trente ans d'un avantage fiscal boostant une rentabilité peu attrayante. « Quel gouvernement oserait se priver de fabriquer en France un produit qui crée des emplois non délocalisables et que les gens réclament ? », interroge Fabrice Desrez, directeur général des Nouveaux Constructeurs surfant sur le made in France qui anime la campagne électorale. Même Thierry Repentin, actuel président de l'Union sociale pour l'habitat et « monsieur Logement » de François Hollande, envisage « quelque chose ». « Mais il n'y aura tout simplement pas l'argent pour financer ce quelque chose », évalue de son côté Marc Pigeon, le président de la Fédération des promoteurs immobiliers. Il s'attend à un grand trou d'air et appelle de ses voeux un Grenelle du logement pour lutter contre l'instabilité réglementaire.
Pas que des défauts
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En économie, les «bulles» ont ceci de particulier que leur existence n'est définitivement avérée qu'après leur éclatement. Pour ce qui concerne le marché immobilier français, qui a atteint son point d'inflexion, le débat n'est pas encore tranché.
Tout dépend de la définition que l'on donne au phénomène. Une «bulle» suppose une part d'irrationalité. Mais au regard de quel critère? À l'aune d'une offre de logements insuffisante et d'un foncier à bâtir souvent rare, les prix pratiqués en France se justifient. Il n'existe pas davantage d'excès si l'on considère le rythme de production des crédits à l'habitat, resté plutôt sage en France contrairement à l'emballement constaté aux États-Unis ou au Royaume-Uni jusqu'en 2007. C'est ce qui permet à la plupart des professionnels de la pierre, en l'occurrence dans leur rôle, de réfuter le terme de «bulle» en France. L'Insee, qui a étudié 25 ans d'évolution des prix des logements, est sur la même ligne
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La loi de finances pour 2012 a fixé les nouvelles règles applicables à l'investissement locatif dans le neuf.
Terminé, l’effet d’aubaine sur le Scellier, ce dispositif d’investissement locatif défiscalisant dans le neuf qui avait permis aux promoteurs de rebondir très rapidement après la crise financière de 2008. Après des ventes record (70 % environ des logements neufs construits en 2010), la loi de finances pour 2012 a tout bonnement décidé de réduire l’avantage fiscal de 22 % à 13 % (rabot fiscal inclus) cette année et de le supprimer en 2013. Au passage, le Scellier est « verdi » : l’avantage fiscal est désormais réservé aux logements neufs BBC (Bâtiment Basse Consommation) et aux logements rénovés bénéficiant du label BBC rénovation.
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À Paris, les prix de l'immobilier dans l'ancien ont perdu 0,4%, au mois de novembre 2011, selon le dernier baromètre de MeilleursAgents.com. La tendance à la baisse, amorcée en juillet, se confirme malgré un sursaut en octobre.
Pour les appartements, les prix des grandes surfaces perdent 1 % mais les studios et les deux-pièces résistent encore en prenant + 0,2 %. Plus de six transactions sur dix concernent des petites surfaces de moins à 350 000 euros. Ces biens répondent aux inquiétudes des épargnants en quête de valeurs refuges.
Parallèlement, les délais de vente s'allongent. Il faut désormais 45 jours, en moyenne, pour vendre son bien, soit plus du double que l'an passé.  |
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Le relèvement du taux réduit de TVA dans le bâtiment, qui avait été supprimé par le Sénat, a été rétabli par la Commission des finances de l’Assemblée nationale, dans le cadre du vote du projet de loi de finances rectificative pour 2011. Le texte sera visé en dernière lecture mercredi, 21 décembre. En l’état, il prévoit que le taux réduit de TVA sera porté de 5,5 à 7 % à compter du 1er janvier. Selon un amendement adopté par la Commission, un délai serait néanmoins accordé dans le cas de devis datés et acceptés par les deux parties avant le 20 décembre 2011, et dès lors qu’un acompte aura été encaissé par l’entreprise avant cette date. |
Les députés ont adopté une taxe sur les loyers "manifestement abusifs" dépassant 30 à 45 euros par m2 pour les surfaces inférieures ou égales à 14 mètres carrés.
L'Assemblée a adopté mardi la création d'une taxe sur les loyers "manifestement abusifs" dépassant 30 à 45 euros par m2 pour les surfaces inférieures ou égales à 14 mètres carrés, dans des zones marquées par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements, comme Paris. Cette taxe annuelle sur les loyers perçus à compter du 1er janvier 2012 concernera des logements mis en location nue ou meublée pour neuf mois minimum.
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Ils ont emprunté, acheté, loué. Aujourd'hui à la tête d'un patrimoine immobilier qui leur permettra de compléter leur retraite, des bailleurs témoignent.
Les vertus de l'immobilier locatif sont bien connues. C'est l'un des seuls placements que l'on peut effectuer à crédit pour se bâtir un patrimoine. C'est aussi un bon moyen de se préparer des revenus complémentaires pour la retraite. Enfin, c'est un moyen de loger ses enfants, ou de leur transmettre un actif de valeur pour démarrer dans la vie. Néanmoins, la vie de propriétaires bailleurs n'est pas un long fleuve tranquille ! Certains tracent leur route dans ce chemin sinueux et parfois semé d'embûches.
C'est le cas de Viviane B., 57 ans, professeur. Cette Lyonnaise a réalisé, entre 1991 et 2010, trois investissements locatifs dans sa ville. «J'ai espacé chaque acquisition de dix ans, le temps à chaque fois de rembourser mon crédit. J'ai toujours choisi des studios dans le IVeme arrondissement de Lyon, un secteur prisé. Les loyers perçus m'ont servi à payer une partie des prêts, mais je devais chaque fois ajouter 100 à 150 euros par mois», explique-t-elle. Bricoleuse, Viviane n'hésite jamais à remettre en état ses appartements, qu'elle gère en solo. Autre « truc » de Viviane : le choix de la location en meublé. «Cette formule propose des baux courts, soit de un an. Ainsi, il est plus simple de se séparer d'un locataire mauvais payeur.»
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Le Conseil des ministres de mercredi a approuvé la création d'un nouveau mode de calcul pour les surfaces des logements qui permet "un gain possible de 10% de surface habitable en moyenne", a annoncé le secrétariat d'Etat au Logement.


Il s'agit notamment de supprimer la distinction complexe entre la SHOB (surface hors-oeuvre brute) et SHON (surface hors-oeuvre nette) et de la remplacer par une notion unique, "la surface de plancher des constructions", indique le communiqué.
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