IMPORTANT : ces informations ne sont valables que pour les plus-values réalisées après le 1er janvier 2004. Â
La plus-value est la différence constatée entre un "prix de cession", d'une part, et un "prix d'acquisition", d'autre part.
1- Eléments à prendre en compte pour le calcul de la plus-value
Premier terme de la différence : le prix net de cession
Il s'agit du prix réel stipulé dans l'acte de vente, majoré éventuellement de certaines charges et indemnités qui vous incombent normalement en qualité de vendeur et que vous auriez mises contractuellement à la charge de l'acquéreur, diminué des frais de cession : taxes (par exemple, la TVA nette payée si la vente est soumise à cet impôt) et des frais que vous avez supportés à l'occasion de la cession (commission versée à un intermédiaire, frais de mainlevée d'hypothèque...).
Attention : il existe des cas particuliers : Â
 vente en viager : le prix comprend le "bouquet" (fraction du prix payé comptant) augmenté de la valeur en capital de la rente viagère.
paiement à terme ou par annuités échelonnées : l'imposition de la plus-value est indépendante de la perception effective du prix; aussi, dans le cas où le vendeur accorderait un crédit, il faut additionner toutes les échéances prévues (à l'exception des intérêts).
s'il s'agit d'un échange, le prix de cession est constitué par la valeur réelle du bien acquis en contrepartie du bien cédé, majorée éventuellement du montant de la soulte reçue ou diminuée du montant de la soulte payée.
en cas de dation en paiement, on retient le prix stipulé dans l'acte. L'administration conserve la possibilité d'apporter la preuve de la dissimulation de prix.
en cas de vente de biens indivis vous ne tiendrez compte que de la quote-part correspondant à vos droits dans l'indivision ;
en cas d'expropriation, l'indemnité à retenir pour le calcul de la plus-value imposable est égale à l'ensemble des indemnités accordées en espèce ou en nature à l'exclusion de celles qui ont le caractère de revenu imposable (perte de loyer...) ou de remboursement de frais (remploi, déménagement).
Deuxième terme de la différence : le "prix d'acquisition"
C'est la somme de plusieurs éléments :
le "prix" ou la "valeur d'acquisition" : soit le bien a été acquis "à titre onéreux", c'est-à -dire par achat ou échange (il s'agit dans ce cas du prix déclaré dans l'acte, majoré des charges et des indemnités stipulées à la charge de l'acquéreur [dans le cas d'un bien acquis au terme d'un échange, il s'agit de la valeur du bien remis augmenté de la soulte versée ou diminuée de la soulte reçue]), soit le bien a été acquis "à titre gratuit", c'est-à -dire par succession ou donation (la valeur à retenir est, en principe, dans ce cas celle qui a été indiquée dans la déclaration de succession ou dans l'acte de donation).
Quand un abattement de 20% a été pratiqué en application de l'article 764 bis du code général des impôts, la valeur vénale à retenir pour le calcul de la plus-value est celle du bien libre de toute occupation diminuée de l'abattement de 20% pratiqué pour la détermination des droits d'enregistrement.
les frais d'acquisition (honoraires, frais d'actes, TVA...) sont retenus pour leur montant réel et justifié. Cependant, ils peuvent être évalués forfaitairement à 7,5% du prix mais uniquement en cas d'acquisition à titre onéreux.
les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement, rénovation, amélioration sont également à ajouter, à condition qu'elles n'aient pas déjà été déduites du revenu global ou d'un revenu catégoriel pour le calcul de l'impôt sur le revenu, ou encore ouvert droit à une réduction d'impôt (si, par exemple, vous avez déjà déduit les dépenses d'amélioration dans votre déclaration de revenus fonciers pour un bien qui était donné en location, celles-ci ne pourront pas être à nouveau prises en compte pour le calcul de la plus-value imposable ; il en va de même par exemple pour les dépenses de transformation de locaux ayant donné droit à une réduction d'impôt dans le cadre des investissements locatifs).
Les dépenses couvertes par l'abattement de 30% dans le cadre du régime dit "micro-foncier" sont réputées avoir également été déjà déduites et ne peuvent être prises en compte en cas de revente du bien.
Les travaux sont pris en compte soit pour leur montant réel justifié (gardez les factures correspondantes au cas où l'administration vous demanderait de les produire), soit forfaitairement pour un montant égal à 15% de la valeur d'acquisition, lorsque vous cédez l'immeuble plus de cinq ans après son acquisition.
les frais de voirie, réseaux et distribution qu'ils soient imposés ou non par les collectivités locales ou leur groupement pour les terrains à bâtir.
Note A noter : certaines corrections sont à apporter selon la durée de possession du bien. Â
2- Application d'abattements sur le montant de la plus-value
Sur la plus-value ainsi déterminée, il est possible de pratiquer certains abattements :
a) abattement pour durée de détention :
10% par année de détention au-delà de la cinquième (les délais de possession doivent être calculés par période de 12 mois à compter de la date d'acquisition jusqu'à la date de cession).
b) abattement fixe :
il est de 1000 EUR et est effectué pour chaque cession. Â
En cas de cession d'un immeuble détenu en indivision, cet abattement s'applique à la plus-value brute réalisée par chaque indivisaire quand bien même ils appartiennent au même foyer fiscal.
En cas de cession d'un bien détenu par des époux, il est admis d'appliquer l'abattement dans les mêmes conditions que pour les biens détenus en indivision.
Comment déclarer une plus-value immobilière ?
IMPORTANT : ces informations ne sont valables que pour les plus-values réalisées après le 1er janvier 2004. Â
L'impôt afférent à la plus-value taxable est déclaré sur l'imprimé n° 2048 IMM-SD. Le notaire est chargé de l'établissement de cette déclaration et du paiement de l'impôt pour le compte du vendeur lors de la publicité.
Lorsque la plus-value est exonérée (par exemple, cession d'une résidence principale) ou exemptée d'imposition (immeuble détenu depuis plus de quinze ans) ou lorsque l'opération se solde par une moins-value, aucune déclaration ne doit être déposée.
Note A noter : Â
si vous avez acquis le bien par succession, la date d'acquisition correspond à la date du décès ;
si vous avez reçu le bien en nue propriété par donation ou succession puis en pleine propriété par suite du décès de l'usufruitier, le délai de détention court à partir de la date d'acquisition de la nue propriété ;
dans le cas où la vente porte sur une construction édifiée par le vendeur (à titre occasionnel), il convient désormais de traiter de façon distincte la fraction de plus value afférente au terrain, d'une part, et celle afférente aux constructions, d'autre part :
        Â
       - s'agisssant du terrain, le délai court à partir de la date d'acquisition de celui-ci indépendamment de la date d'exécution des travaux ;
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       - s'agissant des constructions, le délai court à partir de la date de début des travaux.
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