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Gagner de la surface habitable

Source : Stéphane Lelièvre notaire à Maisons-Laffitte (président de la 3ème commission du 103e congrés des notaies de france)

Caractéristiques physiques des sous-sols et des combles non aménageables.

Premier critère : hauteur des locaux

Les surfaces inférieures à 1,80 m sous combles ou sous plafond sont non aménageables


la hauteur sous toiture ou sous plafond étant calculée à partir de la face interne de la toiture ou du plafond et non pas à partir du faux plafond.
Le conseil d’Etat a mis en avant ce critère pour considérer non aménageable un local d’une hauteur inférieure à 1,80 m. Même convenablement aménagé et doté d’ouvertures vers l’extérieure, un comble d’une hauteur inférieure à 1,80 m ne générera jamais de SHON.
Vous pourrez néanmoins procéder à son aménagement sans autorisation, pour une utilisation personnelle (salle de jeux pour enfants….) pour autant que l’aspect extérieur ne soit pas modifié.

En revanche, en vertu de l’article L. 1331-22 du code de la santé publiques, les caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues d’ouvertures vers l’extérieur ne peuvent être mis à disposition aux fins d’habitation à titre gratuit ou onéreux, cette interdiction étant sanctionnée pénalement.
Pour l’application de cet article, tout local situé dans l’espace compris sous la charpente d’un immeuble, pourvu ou non d’un faux plafond, qui ne possède pas une hauteur suffisante et n’est pas convenablement aménagé pour l’habitation constitue un comble au sens de cet article, même s’il est pourvu d’ouverture sur l’extérieur.


Deuxième critère : affectation des locaux

Sont non aménageables certains locaux en sous-sol ou combles en raison de l’usage qui en est fait, tels des locaux techniques affectés au fonctionnement de l’immeuble (chaufferies, machineries d’ascenseurs, système d’air conditionné, locaux de stockage d’ordures ménagères, etc…)
Son également non aménageables des caves individuelles en sous-sol des constructions à usage d’habitation, si ces locaux ne comportent aucune ouverture sur l’extérieur, autres que des prises d’air strictement nécessaire à l’aération du local. En revanche, génèrent de la SHON et donc sont aménageables tout local ou surface en sous-sol ou peut s’exercer une activité quelconque (ex : buanderie, celliers, ateliers, resserres, salle de jeux, vestiaires, salles de cinéma, salles de réunion…).

Troisième critère : consistance des locaux

Il est précisé que, nonobstant le fait que les combles aient une hauteur supérieure à 1,80 m, ils seront néanmoins considérés comme non aménageable si la surface apparaît comme telle :

Soit en raison de son impossibilité à supporter des charges liées à des usages d’habitation ou d’activité, le plancher n’étant pas porteur.

Soit en raison de l’encombrement de la charpente.

Ces deux caractéristiques physiques doivent apparaître très nettement sur les plans annexés à la demande de permis de construire pour une construction dont il est possible de retrouver les plans. A défaut, en l’absence d’informations suffisantes, les surfaces concernées seront réputées aménageables, sauf si les critères de hauteur ou caractéristiques physiques rapportées ci-dessus rendant non aménageables le comble sont réunis.

En ce qui concerne les sous-sols :
Outre les critères de hauteur et d’affectation rapportés ci-dessus, un sous-sol non aménageable est celui se situant au dessous du
niveau du sol naturel.
Le sol naturel est celui qui existe à la date du dépôt du permis de construire, sans tenir compte d’un remblai effectué dans une période récente.

Quatrième critère : existence ou non d’ouvertures vers l’extérieur

Les ouvertures permettent d’éclairer et d’aérer un espace pour le destiner à l’habitation ou l’affecter à une activité.
Il convient de faire une distinction entre les sous-sols et les combles.

En ce qui concerne les sous-sols :

L’absence d’ouverture sur l’extérieur d’un sous sous-sol, nonobstant la surface importante de celui-ci, son affectation et sa hauteur supérieure à 1,80 m suffit, pour le Conseil d’Etat, à caractériser un sous-sol non aménageable.

Dans un arrêt du 21 Octobre 2005, la haute juridiction administrative a considéré qu’une pièce en sous-sol de 31,15 m2 affectée dans le permis de construire au stationnement de véhicules et ne générant à ce titre aucune SHON devait pourtant être considéré comme aménageable pour l’habitation ou des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial, compte tenu de sa surface, de sa hauteur sous plafond et des ouvertures sur l’extérieur et l’intérieur du bâtiment sous la forme de deux portes.
Au regard de la jurisprudence administrative, l’absence d’ouverture d’un sous-sol vers l’extérieur serait un critère du caractère non aménageable de celui-ci, cette espace ne pouvant être générateur de SHON.


En ce qui concerne les combles :

Il n’existe, à notre connaissance, aucune jurisprudence probante déniant le caractère aménageable à un comble dépourvu d’ouvertures.
Tout au contraire, le conseil d’Etat considère qu’il importe peu que les combles existant dans un immeuble comportent ou non des ouvertures pour qu’ils soient considérés comme aménageables et donc générateurs de SHON.
Un comble peur générer de la SHON nonobstant l’absence d’ouverture vers l’extérieur, si les trois critères développés par la circulaire du 12 Novembre 1990 sont réunis.

Ainsi, dans une villa, un comble d’une hauteur supérieure à 1,80 m, supportant des charges liées à des usages d’habitations ou d’activité, et dont la charpente est non encombré, doit générer de la SHON.

Une autorisation d’occupation du sol devra être obtenue pour réaliser une ou plusieurs ouvertures, mais non au titre de la création de SHON.
Les deux tableaux ci-après résument les critères ci-dessus développés par la circulaire du 12 Novembre 1990 et par la création de SHON.


En résumé :


POUR LES SOUS-SOLS
CaractéristiquesPhysiques du localOuvertures (fenêtres, portes vers l’extérieur)Sans ouverture ou simple prise d’airUtilisation à titre de local techniqueSurface réduite inutilisable à l’habitation ou autres activitésSurface normale à l’habitation ou autres activités
Hauteur inférieure à 1,80 mNANANANANA
Hauteur supérieure à 1,80 mANANANAA

Si ouvertures

 

POUR LES COMBLES
CaractéristiquesPhysiques du localPlancher porteurCharpente non encombréePlancher non porteurCharpente encombrée
Hauteur inférieure à 1,80 mNANANANA
Hauteur supérieure à 1,80 mNA

Si charpente encombrée (même si ouvertures)

A

Si charpente non encombrée (même si aucune ouvertures)

NA

Si plancher non porteur (mêmes si ouvertures)

A

Si plancher porteur (même si aucune ouverture)

NA

Même si ouvertures

NA

Même si ouvertures


NA : signifie que le sous sol ou le comble n’est pas aménageable pour l’habitation ou des activités à caractères professionnel, artisanal, industriel ou commerciale, car ne générant pas de SHON.


A : signifie que le sous-sol ou le comble est aménageable pour l’habitation ou des activités à caractères professionnel, artisanal, industriel ou commercial, car générant déjà de la SHON.