LMNP ou LMP

Source : ministère du logement / Janvier 2008

Imposition au titre des bénéfices industriels et commerciaux

Il y a en principe location meublée lorsque les meubles loués avec le local sont suffisants pour donner à ce dernier un minimum d’habitabilité.

Les revenus provenant de la location habituelle d’un logement ou de chambres loués meublés, s’ajoutent chaque année au revenu global du propriétaire dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux - BIC - et sont assujettis à l’impôt sur le revenu des personnes physiques.
Ils ne relèvent pas des revenus fonciers.

Ne sont pris en compte pour l’imposition dans la catégorie des BIC au titre de l’impôt sur le revenu, que les revenus provenant de la location meublée faite par une personne physique qui ne relève pas de l’impôt sur les sociétés.

Le régime d’imposition varie suivant que le bailleur est considéré comme un loueur professionnel ou non professionnel. Une exonération d’imposition des BIC est prévue pour certaines catégories de location.

Détermination du bénéfice net

Dans le cadre de la location meublée, le bénéfice net est égal à la différence entre le total des profits bruts de l’année précédant l’imposition et le total des charges supportées par le bailleur au cours de la même période.

Lorsque plusieurs logements conservés par le loueur dans son patrimoine privé font l’objet de locations meublées saisonnières et que le loueur s’en réserve la jouissance le reste de l’année, il ne peut pas déduire la totalité des charges annuelles (notamment amortissement, frais de gestion, frais financiers) mais seulement une fraction de celles-ci calculée au prorata de la durée de la location.

Si le solde entre les revenus issus de la location meublée et les charges est négatif, le loueur professionnel peut déduire ce déficit de ses autres revenus.

Les différents régimes d’imposition pour la location meublée

Le bénéfice imposable est selon le cas :
> soit soumis au régime des "micro-entreprises" ;
> soit soumis au régime du bénéfice réel, réel simplifié ou réel normal.

> Le régime des micro-entreprises est le régime du droit commun pour les loueurs dont les recettes annuelles imposables ne dépassent pas 76300 euros à compter du 01.01.2002. Les loueurs bénéficient de la franchise de TVA ou en sont exonérés. Ils doivent remplir la condition de chiffre d’affaires l’année précédente.

Les loueurs sont dispensés de produire une déclaration de résultat spécifique. Ils portent directement sur leur déclaration No 2042 le montant du chiffre d’affaires annuel, des plus ou moins values réalisées au cours de l’exercice et doivent joindre un état mentionnant les éléments nécessaires aux services fiscaux.

> Le régime réel simplifié s’applique sur option pour le loueur qui aurait pu être imposé au régime "micro-entreprise". Il est obligatoire pour le loueur dont les recettes annuelles imposables sont comprises à compter du 01.01.2002 entre 76300 euros et 763000 euros par an :

Le régime du bénéfice réel normal est optionnel pour le loueur qui aurait pu être imposé au régime du réel simplifié et obligatoire pour celui dont les recettes annuelles imposables sont supérieures à 763000 euros par an à compter du 01.01.2002

Il convient pour le bailleur de s’adresser au service des impôts pour connaître les conditions d’application du régime simplifié et du régime du bénéfice normal, ainsi que les déclarations à remplir.

Imposition à l’impôt sur le revenu des loueurs non professionnels.

La location en meublé, à titre habituel, de chambres ou appartements, est une activité commerciale, qui relève, au regard de l’impôt sur le revenu, de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non de celle des revenus fonciers. Les meubles loués avec le local doivent être suffisants pour donner à ce dernier un minimum d’habitabilité (RM Desanlis, AN 28 janvier 1980).

· Exonérations des locations de pièces de la résidence principale :
Les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une partie de leur habitation principale sont exonérées :
- lorsque les pièces louées constituent pour le locataire en meublé sa résidence principale et que le prix de location est fixé dans des limites raisonnables (pour 2005, 155 euros en Île-de-France et 112 euros pour les autres régions) ;
- ou lorsque les locataires n’y élisent pas domicile (chambres d’hôtes) et que le loyer ne dépasse pas 760 euros par an.

· Régime d’imposition
Lorsque les produits sont imposables, le régime d’imposition (micro, régime simplifié ou réel normal) se détermine d’après les critères ordinaires.

Les loueurs en meublé bénéficie du régime simplifié d’imposition dit micro-BIC :
- taux d’abattement de 72% ;
- limite d’application de 76 300 euros ;
- minimum d’abattement micro-BIC de 305 euros ;
- durée de validité de l’option pour le régime réel BIC de 2 ans.
(*) A compter de l’imposition des revenus de l’année 2006( déclaration 2007), le taux d’abattement est fixé à 68%.

Dans le cadre du régime réel, le revenu net imposé dans la catégorie des BIC est égal à la différence entre les loyers échus et les charges engagées.

Une distinction est effectuée entre loueurs en meublé professionnels et loueurs non professionnels pour le régime de report des déficits. La qualité de loueur professionnel est reconnue aux personnes qui sont inscrites au registre du commerce et des sociétés et qui réalisent plus de 23 000 euros de recettes annuelles ou retirent de l’activité de loueur 50 % au moins de leur revenu.

Les déficits subis par les loueurs en meublé non professionnels sont imputables sur les bénéfices provenant de cette activité réalisés au cours des six années suivantes.
Les loueurs professionnels en meublé peuvent imputer les déficits sur le revenu global, à l’exception du déficit correspondant aux amortissements.

Exonération des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pour certains loueurs

Les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérées totalement de l’impôt sur le revenu pour les produits de cette location sous réserve des deux conditions suivantes :

> que les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale.
En cas de location ou sous-location à un étudiant, cette condition est considérée comme remplie dès lors que l’étudiant y séjourne habituellement au cours de l’année universitaire, même s’il a conservé son domicile légal chez ses parents.

> et que le prix annuel de location hors charges demeure fixé dans certaines limites 159 euros par m2 de surface habitable en Ïle-de-France et 115 euros par m2 dans les autres régions.

L’exonération peut s’appliquer à la location ou sous-location de chambres de service aménagées sous les combles, dans la mesure où ces pièces peuvent être considérées comme faisant toujours partie de l’habitation principale du bailleur ou du locataire principal.

L’exonération d’imposition est partielle lorsqu’il s’agit d’une location habituelle - à la journée, à la semaine ou au mois - à des personnes n’élisant pas domicile dans le logement : ex. chambres d’hôtes. Les ressources provenant de la location de chambres d’hôtes sont exonérées lorsque celles-ci n’excèdent pas 760 euros par an (taxes comprises).

Les deux exonérations peuvent, le cas échéant, se cumuler : exemple, location de pièces à des étudiants pendant l’année scolaire et en chambres d’hôtes l’été.
En revanche l’exonération des chambres d’hôtes ne peut se cumuler avec le régime spécial d’imposition des BIC accessoires réalisés par les agriculteurs au titre du tourisme à la ferme.

Les loueurs professionnels ou non professionnels sont exonérés de l’impôt pour les produits tirés de la location :
> s’ils louent un logement meublé à un organisme agréé, sans but lucratif, pour le mettre à la disposition de personnes défavorisées,
> ou s’ils louent ou sous-louent un logement meublé à des bénéficiaires du RMI ou à des étudiants bénéficiant d’une bourse à caractère social, et ce dans les mêmes limites et conditions que celles prévues pour la location d’un logement nu.

Imputation des déficits pour la location meublée

Lorsque les loueurs non professionnels sont soumis au régime du bénéfice réel, les déficits sont en principe, imputables uniquement sur les revenus retirés d’autres activités (Imposition des bénéfices industriels et commerciaux - BIC) non professionnelles, pendant les six années qui suivent leur réalisation.
Le régime des micro-entreprises exclut la possibilité de constater un déficit.

Les loueurs professionnels peuvent imputer les déficits sur le revenu global, sous réserve que ces déficits ne proviennent pas d’amortissements exclus des charges déductibles (s’adresser au service des impôts).

Le loueur professionnel dans la location meublée

Est considéré comme loueur professionnel, le loueur :
> inscrit au registre du commerce en qualité de loueur en meublé,
> et dont les recettes annuelles tirées de la location en meublé sont supérieures à 23 000 euros(total des loyers taxes comprises) ou qui représentent au moins 50 % des revenus du loueur.